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BEGRIFFE A-Z
Absetzung für Abnutzung (AfA)
Verteilung der
Anschaffungs-oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes auf die
schätzungsweise ermittelte Nutzungsdauer. Steuerliche AfA von Gebäuden: Teil der
Berechnungsgrundlage (Je nach Art und Zeitpunkt des Erwerbes Anschaffungs-oder
Herstellungskosten oder Einheitswert), der jeweils pro Jahr als Werbungskosten
von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar ist (im Regelfall
1,5%). Grundgedanke ist die (steuerfreie) Rückstellung jenes Betrages, der nach
Ablauf der Lebensdauer ("betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer“) des
Wirtschaftsgutes zur Neuanschaffung bzw. Neuerrichtung erforderlich ist.
Alleinvermittlungsauftrag
Mit dem
Alleinvermittlungsauftrag (auch Exklusivauftrag) wird der Immobilienmakler von
seinem Kunden für eine bestimmte Zeit (Alleinvermittlungsfrist) schriftlich mit
der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes (z.B. Verkauf einer Liegenschaft)
beauftragt. Der alleinbeauftragte Immobiliemakler darf für den Fall, daß die
Vermittlungstätigkeit trotz seiner zweckentsprechenden Bemühungen nicht zum
Erfolg führen kann, weil der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag
innerhalb der vereinbarten Frist widerruft oder das Immobiliengeschäft alleine
oder mit Hilfe eines anderen Immobilienmaklers abschließt, die Verpflichtung des
Auftraggebers zur Provisionszahlung ("Konventionalstrafe“) vereinbaren. Im
Erfolgsfall, d.h. bei einem durch seine Tätigkeit herbeigeführten Zustandekommen
des Rechtsgeschäftes, gebührt dem Immobilienmakler die vereinbarte Provision.
A metà
Abmachung, wonach Gewinn und Verlust eines
von zwei Partnern durchgeführten Geschäftes (Gemeinschaftsgeschäft) zur Hälfte
geteilt werden. (Italienisch: "zur Hälfte“)
Anbaureife
Das Vorliegen der notwendigen Ver-und Entsorgungsleitungen und der
unmittelbaren Verbindung eines Bauplatzes mit dem Straßennetz durch eine
rechtlich und tatsächlich gesicherte Zufahrt.
Anbot
Ein Anbot (Angebot, Verbindliches Offert) liegt vor, wenn jemand eine
verbindliche Erklärung (mündlich oder schriftlich) zum Abschluß eines inhaltlich
bestimmten Rechtsgeschäftes (z.B. Kauf-oder Mietvertrag) abgibt. Wird das Anbot
von demjenigen, an den es gerichtet ist, vollinhaltlich angenommen, so entsteht
ein Vertrag. Eine Annahmeerklärung, die vom Inhalt des Anbotes abweicht (z.B.
höherer Preis), bewirkt keinen Vertrag, sondern stellt ein neues Anbot der
anderen Partei dar. Ist ein Anbot befristet, so muß es innerhalb der Frist von
der anderen Partei angenommen werden, widrigenfalls es erlischt und den
Anbotsteller nicht mehr bindet. Mangels ausdrücklicher Befristung muß die
Annahme innerhalb angemessener Zeit (unterAnwesenden sofort, unter Abwesenden
innerhalb der Zeit, die für die Übermittlung, Überlegung und Rückantwort
erforderlich ist) angenommen werden. Eine Sonderform des Anbotes ist die »
Option.
Anmerkung der Rangordnung
Der Eigentümer
eines Grundstückes kann für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung des
Grundstückes im » Grundbuch (Eigentums-bzw. Lastenblatt) die Rangordnung
anmerken lassen. Von dem Gerichtsbeschluß, mit dem die Anmerkung bewilligt wird,
darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluß). Die Anmerkung
der Rangordnung verliert ihre Wirksamkeit nach Ablauf eines Jahres nach ihrer
Bewilligung und ist nicht verlängerbar. Die Einverleibung des Eigentums-bzw.
Pfandrechtes im Rang der Anmerkung kann nur von demjenigen beantragt werden, der
mit der einverleibungsfähigen Urkunde auch den Rangordnungsbeschluß vorlegt
(Absicherung des Käufers bzw. Hypothekargläubigers, "Sperre“ des Grundbuches)
Annuität
Regelmäßige Rückzahlung (Tilgung) einer
Geldschuld, insbesondere Rückzahlungsrate zur Abzahlung eines Darlehens. Die
Annuität setzt sich aus einer Kapital-und Zinsenquote zusammen, wobei die
Zinsenquote der Pauschalrate (vom fallenden Kapital berechnet) während des
Tilgungszeitraumes sinkt und die Kapitalquote steigt. Die Höhe der Annuität
richtet sich nach dem aufgenommenen Darlehensbetrag, der Laufzeit, der
Verzinsung, und der Zahl der Raten. Zur Berechnung dienen Annuitätentabellen,
denen die Darlehensraten zur Tilgung eines aufgenommen Kapitals von Ats
100,-entnommen werden können ("Kapitalisierungsfaktoren“). Werden z.B. Ats
100,-zu 9,5% Zinsen (antizipative, d.h. im vorhinein beginnende Verzinsung) auf
10 Jahre, rückzahlbar in Vierteljahresraten, aufgenommen, so beträgt die
Vierteljahresrate laut Annuitätentabelle Ats 3,845114. Jährlich beträgt die
Tilgung Ats 15,380456, in 10 Jahren sind für das aufgenommene Kapital von Ats
100,-insgesamt Ats 153,80456 rückzuzahlen. Die Annuität ist gleichbleibend,
solange Zinssatz und Laufzeit unverändert sind.
Aufschließungskosten
Beiträge des Grundeigentümers zu den Kosten
der Errichtung der für einen Baugrund notwendigen Ver-und Entsorgungsanlagen
einschließlich der Anschlußgebühren (Kanal, Wasserleitung, Elektrizität, Gas
...)
Bauansuchen
Schriftlicher Antrag an die
Baubehörde (Gemeinde) auf Erteilung der Bewilligung zur Durchführung von
Bauvorhaben (Neu-, Zu-und Umbauten, Änderungen der Widmung, Abbruch von Gebäuden
usw.). Je nach der Art des Vorhabens sind Baupläne, eine Grundbuchsabschrift,
die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer), die
Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen,
statische Berechnungen usw. anzuschließen.
Bauauftrag
Bescheid der Baubehörde, mit dem dem Eigentümer einer Baulichkeit die
Herstellung des Zustandes aufgetragen wird, der der seinerzeitigen
Benützungsbewilligung (»Konsens) entspricht.
Baubewilligung
Bescheid der Baubehörde, mit dem Neu-, Zu-und Umbauten sowie Abbrüche von
Gebäuden, Änderungen von bewilligten Raumwidmungen oder sonstige
bewilligungspflichtige Bauführungen genehmigt werden. Nach der Wiener Bauordnung
wird die Baubewilligung unwirksam, wenn nicht binnen 2 Jahren nach ihrer
Rechtskraft mit dem Bau begonnen und dieser nicht binnen 2 Jahren nach Baubeginn
vollendet wird. Über Ansuchen können die Fristen verlängert werden, in
begründeten Fällen besteht ein Rechtsanspruch auf die Verlängerung (z.B.
Finanzierung durch Wohnbauförderungsmittel).
Bauklasse
Die in einem Gebiet nach dem Bebauungsplan der Gemeinde zulässige Bauhöhe.
Nach der Wiener Bauordnung ist die Gebäudehöhe für Wohngebiete und gemischte
Baugebiete wie folgt festgesetzt: in Bauklasse I mindestens 2,5m, höchstens 9m
in Bauklasse II mindestens 4,5m, höchstens 12m in Bauklasse III mindestens 10m,
höchstens 16m in Bauklasse IV mehr als 16m, höchstens 21m in Bauklasse V mehr
als 21m, höchstens 26m, in Bauklasse VI mehr als 26m. Gebäude, die, von der
Verkehrsfläche aus gesehen, zur Gänze hinter anderen Gebäuden errichtet werden,
müssen die Mindesthöhe der bauklassenmäßigen Gebäudehöhe nicht einhalten.
Bauland
Grundflächen, die nach dem Flächenwidmungsplan
der Gemeinde verbaut werden dürfen (Wohngebiete, Baugebiete, Industriegebiete,
Gartensiedlungsgebiete, Lagerplätze etc.)
Baurecht
Der Begriff Baurecht hat zwei Bedeutungen: a) Das Baurecht im
öffentlich-rechtlichen Sinn ist die Gesamtheit jener Vorschriften, die
bestimmen, wo und wie gebaut werden darf (Raumordnungsgesetze, Bauordnungen,
Nebengesetze und Verordnungen) b) Das Baurecht im privatrechtlichen Sinne ist
das vom Grundeigentümer für bestimmte Zeit (mindestens 10 und höchstens 100
Jahre) eingeräumte Recht, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten
und zu erhalten. Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch
("Baurechtseinlage“) und ist übertragbar (z.B. durch Verkauf, Schenkung oder im
Erbweg). Als Entgelt hat der Bauberechtigte an den Grundstückseigentümer den
Bauzins zu bezahlen. Nach Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den
Grundeigentümer, dem Bauberechtigten steht mangels anderer Vereinbarung eine
Entschädigung zu. Seit der Novellierung des aus dem Jahr 1912 stammenden
Baurechtsgesetzes im Jahr 1990 ist die Baurechtseinräumung an allen Grundstücken
möglich, auch in der neuen Form des Baurechtswohnungseigentums.
Bausperre
Eine Bausperre bedeutet ein generelles Bauverbot in einem
Gebiet, für das noch kein Bebauungsplan besteht. Weiters kann eine zeitlich
begrenzte Bausperre gebietsweise verhängt werden, wenn der Bebauungsplan
geändert werden soll. Behördliche Bewilligungen (Abteilungsbewilligung,
Baubewilligung)werden nur insoweit erteilt, als sie nicht die Durchführung der
beabsichtigten Änderungen des Bebauungsplanes erschweren oder verhindern.
Beglaubigung
Die Beglaubigung oder Legalisierung ist
die Bestätigung einer Amtsperson über die Echtheit einer Unterschrift. So ist
z.B. für die Eintragung eines Kaufvertrages im Grundbuch die gerichtliche oder
notarielle Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsparteien
erforderlich.Weiters gibt es die Beglaubigung der Übereinstimmung von Urkunden
oder Übersetzungen mit dem Original, die Beglaubigung von Personenstandsurkunden
etc. Besondere Vorschriften gelten für im Ausland errichtete Urkunden, die im
Regelfall von der österreichischen Vertretungsbehörde im Ausland oder von der
inländischen Vertretungsbehörde des betreffenden Staateszusätzlich beglaubigt
werden müssen ("Überbeglaubigung“).
Benützungsbewilligung
Bewilligungspflichtige Bauführungen und Anlagen dürfen erst ab Erteilung der
Benützungsbewilligung (bescheidmäßige Feststellung der Plan-und Gesetzmäßigkeit
durch die Baubehörde, Kollaudierung) benützt werden. Wurde in der Baubewilligung
von der Verpflichtung zur Einholung einer Benützungsbewilligung abgesehen, ist
der Behörde die Vollendung der Bauführung anzuzeigen (Fertigstellungsanzeige).
Besitz
Besitz ist die tatsächliche Macht einer
Person über eine körperliche Sache mit dem Willen, die Sache als die ihrige zu
haben (der Mieter ist Besitzer). Davon unterscheidet sich die Inhabung, das ist
die tatsächliche Verfügung (Gewahrsame) in der Absicht, die Sache an den
Berechtigten jederzeit herauszugeben (z.B. Bote, ehrlicher Finder).
Bestandvertrag
Gemeinsamer Übergriff für den Mietvertrag und
den Pachtvertrag. Beide Arten des Bestandsvertrages kommen mit der Einigung über
den Bestandgegenstand und den Preis (Mietzins, Pachtzins) zustande und können
auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit geschlossen werden. Beim Mietvertrag
steht die Benützung des Mietgegenstandes (z.B. Wohnung oder Geschäftslokal) zum
vertraglich vereinbarten Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die
Erwerbsgelegenheit mit Betriebspflicht (z.B. Landwirtschaft, Gasthaus,
Handelsbetrieb).
Bürgschaft
Die Bürgschaft ist eine
persönliche Haftung für eine fremde Schuld. Sie entsteht durch eine schriftliche
Vereinbarung zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger und ist wirksam, solange die
Hauptschuld aufrecht besteht. Die Leistungspflicht des Bürgen kann vom Gläubiger
nach erfolgloser Einmahnung beim Hauptschuldner geltend gemacht werden. Hat sich
hingegen jemand als "Bürge und Zahler“ verpflichtet, so kann der Gläubiger nach
Fälligkeit der Hauptschuld sofort den Bürgen in Anspruch nehmen (§§ 1346 ff
ABGB).
Bungalow
Frei stehendes eingeschoßiges
Wohnhaus mit flachem oder flach geneigtem Dach (Hindi-englisch).
Dienstbarkeit (Servitut)
Dingliches Recht an einer fremden
Sache, das den jeweiligen Eigentümer der Sache (Liegenschaft) zu einer Duldung
oder Unterlassung verpflichtet. Man unterscheidet Grunddienstbarkeiten und
persönliche Dienstbarkeiten. Zu den Grunddienstbarkeiten zählen die
Feldservituten (z.B. Wege-und Weiderechte, Wasserschöpfrecht) und die
Hausservituten. Hausservituten können "bejahende“ (zur Duldung verpflichtende)
sein wie Rechte auf Einfügung von Balken in eine fremde Wand, auf Ableitung der
Dachtraufe auf fremden Grund oder die Errichtung eines Daches oder Erkers über
fremdem Grund. Demgegenüber verpflichten "verneinende“ Hausservituten zur
Unterlassung, also z.B. die Höhe eines Hauses nicht zu verändern oder dem
Nachbargebäude Licht, Luft oder Aussicht zu nehmen. Die Cottageservitut
verpflichtet die Liegenschaftseigentümer wechselseitig, eine bestimmte Verbauung
einzuhalten und kann durch Maßnahmen der Baubehörde nicht außer Kraft gesetzt
werden. Bei Grunddienstbarkeiten nennt man das Grundstück, zu dessen Gunsten das
Recht (z.B. Durchfahrt) besteht, das herrschende Gut, das andere Grundstück das
dienende Gut. Zu den persönlichen Dienstbarkeiten zählen der Gebrauch,
hauptsächlich in der Form des » Wohnrechtes und des Fruchtgenußrechtes (auch
Nießbrauch, Usus fructus). Der Fruchtnießer hat den uneingeschränkten Gebrauch
(alle Nutzungs-und Verwaltungsbefugnisse), er hat aber nach Maßgabe des Ertrages
für die Erhaltung der dienstbaren Sache (z.B. Miethaus) zu sorgen.
Eigentum
Eigentum ist das umfassendste Recht an einer Sache
(dingliches Recht auf "unbeschränkte Herrschaft“). Beschränkungen durch Vertrag
oder Gesetz sind möglich. Durch einen Mietvertrag schränkt der
Liegenschaftseigentümer sein volles Verfügungsrecht ein, das Benützungsrecht
wird dem Mieter übertragen.
Einheitswert
Nach den
steuerlichen Bewertungsvorschriften (Bewertungsgesetz) in größeren Zeitabständen
(Hauptfeststellungen) durch die Finanzämter ermittelter Wert von
wirtschaftlichen Einheiten (land-und forstwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche
Betriebe, bebaute und unbebaute Grundstücke etc.) als Bemessungsgrundlage für
verschiedenen Abgaben wie z.B. Vermögenssteuer, Bodenwertabgabe, Grundsteuer,
Erbschafts-und Schenkungssteuer.Wenn zwischen den Hauptfeststellungen bedeutsame
Änderungen des Wertes (z.B. Zubau), der Art (z.B. Errichtung eines Gebäudes auf
einem bisher unbebauten Grundstück) oder der steuerlichen Zurechnung(z.B.
Änderungen der Eigentumsverhältnisse durch Verkauf) eintreten, wird der
Einheitswert neu festgestellt (Fortschreibung).
Energieausweis
Als Energieausweis bezeichnet man einen Ausweis, der die Gesamtenergieeffizienz eines
Gebäudes angibt und entweder der vom Österreichischen Institut für Bautechnik im Jahr 2011
erarbeiteten Richtlinie (OIB-RL 2011) oder der von diesem Institut im Jahr 2007 erstellten
Richtlinie entspricht.
Energieausweis-Vorlage-Gesetz neu
Das neue Energieausweis-Vorlage-Gesetz wird frühestens Ende des Jahres 2012 in Kraft
treten. Der Verkäufer, Vermieter, Verpächter bzw. Leasingabgeber ist verpflichtet, einen
max. 10 Jahre alten Energieausweis zur Abgabe der Vertragserklärung vorzulegen und dem
Abnehmer eine Kopie auszuhändigen. Bei Unterlassung kann der Abnehmer entweder sein Recht
auf Aushändigung des Energieausweises gerichtlich einfordern oder selbst einen Ausweis
einholen und dem Abgeber die Kosten in Rechnung stellen. Die Ausnahmebestimmungen, für
welche Objekte kein Energieausweis vorzulegen ist, werden deutlich eingeschränkt und für
alle Bundesländer einheitlich geregelt. Wird ein Gebäude oder Nutzungsobjekt in einem Druckwerk
oder einem elektronischen Medium angeboten, dann muss in der Anzeige der Heizwärmebedarf und
der Gesamtenergieeffizienzfaktor angegeben werden. Die alleinige Angabe des Heizwärmebedarfs
reicht hingegen in jenen Fällen aus, wenn der Abgeber seine Ausweisvorlagepflicht mit einem
max. 10 Jahre alten Energieausweis erfüllen wird. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtungen
wird eine Verwaltungsübertretung begangen und es kommt zur einer Geldbuße.
Fahnengrundstück
Grundstück, das durch einen schmalen Verbindungsstreifen ("Fahnenstange“)
mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verbunden ist.
Feuer-und
Brandmauer
Bei Anbau an Nachbargrenzen muß das Gebäude Feuermauern
in allen Geschoßen ohne Öffnungenerhalten. Herstellung von Öffnungen ist nur mit
Zustimmung des Nachbarn gegen jederzeitigen Widerruf zulässig, sofern nicht
öffentliche Rücksichten entgegenstehen.
Flächen-und Längenmaße
Der Flächeninhalt von Grundstücken und Räumen wird nach Quadratmetern
berechnet, in der Land-und Forstwirtschaft auch nach Hektar (ha) = 10.000m2 oder
nach Ar (a) = 100m2. In alten Bauplänen finden sich noch die früher
gebräuchlichen Längenmaße: 1 Klafter = 1,896484m, 1 Fuß = 0,316081m und 1 Zoll =
0,026340m.
Flächenwidmungs-und Bebauungspläne
Vom
Gemeinderat zu beschließende Pläne, die rechtlich im Rang von Verordnungen
stehen. Die Flächenwidmungspläne haben in großen Zügen darzustellen, nach
welchen Grundsätzen die Bodennutzung im Plangebiet vor sich gehen soll und die
Bebauungspläne zu verfassen sind. Im allgemeinen werden in den
Flächenwidmungsplänen folgende Widmungen der Grundflächen ausgewiesen: Grünland,
Verkehrsbänder, Bauland und Sondergebiete. Die Bebauungspläne haben
darzustellen, in welcher Weise die Grundflächen und die darüber oder darunter
liegenden Räume bebaut werden dürfen bzw. welche Rechte und Pflichten sich für
die Eigentümer der Grundflächen ergeben. Neben den Widmungen der Grundflächen,
den für die Bebauung maßgeblichen Linien (Fluchtlinien) und den Höhenlagen und
Querschnitten der Verkehrsflächen sind in den Bebauungsplänen auch » Bauklassen,
» Bauweisen oder Strukturen enthalten. Darüber hinaus können sie » Schutzzonen,
Einkaufszentren, Kleingartengebiete etc. ausweisen.
Fruchtgenußrecht » Dienstbarkeit.
Garconniere
Aus dem französischen stammender Ausdruck für Junggesellenwohnung, speziell
für Einpersonenhaushalte geeignete Kleinwohnung in zeitgemäßer Ausstattung.
Grundbuch
Von den Bezirksgerichten wird für jeden
Bezirksgerichtssprengel ein Grundbuch geführt, aus dem die Rechtsverhältnisse an
den im Sprengel befindlichen Liegenschaften ersichtlich sind.
Die Grundbuchssprengel sind in Übereinstimmung mit dem von den
Vermessungsbehörden geführten Verzeichnis (Grundkataster) in Katastralgemeinden
(KG) unterteilt. Das Grundbuch ist öffentlich, das Recht auf Einsichtnahme und
Anfertigung von Auszügen oder Abschriften steht jedermann zu. Seit der
Umstellung auf automationsunterstützte Datenverarbeitung (ADV) ist dies bei den
Grundbuchsgerichten sowie bei den mit entsprechenden Anschlüssen ausgestatteten
Notaren, Rechtsanwälten oder Immobilientreuhänder möglich. Lediglich das
Personenverzeichnis (Verzeichnis der Liegenschaftseigentümer) ist nicht
öffentlich einsehbar, sondern nur den Eigentümern selbst bezüglich der sie
betreffenden Daten oder Personen zugänglich, die ein rechtliches Interesse
nachweisen können (z.B. Notare in Verlassenschaftsangelegenheiten). Die
Grundbuchskörper (aus einem oder mehreren mit Nummern versehenen Grundstücken
bestehend) bilden jeweils eine mit einer Einlagezahl (EZ) versehene
Grundbuchseinlage. Jeder Einlage enthält im Gutsbestandsblatt (A-Blatt) die zum
Grundbuchskörper gehörende Grundstücke, ihr Ausmaß und ihre Benützungsart (z.B.
Baufläche, Wald, landwirtschaftliche Nutzung) sowie die mit dem Grundstück
verbundenen Rechte (z.B. als herrschendes Gut bei » Dienstbarkeiten) und
öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Im Eigentumsblatt (B-Blatt) scheint das
Eigentumsrecht (bei Miteigentum mit Anteil) mit allfälligen persönlichen
Beschränkungen des Eigentümers (z.B. Minderjährigkeit) auf. Das Lastenblatt
(C-Blatt) enthält alle die Liegenschaft belastenden dinglichen Rechte (z.B. »
Hypotheken, Dienstbarkeiten als dienendes Gut) sowie Vor-und Wiederkaufsrecht
und Belastungs-und Veräußerungsverbote.
Grunderwerbsteuer
(GrESt)
Bundessteuer, die anläßlich des Erwerbes von inländischen
Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteilen, Baurechten und Gebäuden auf fremden
Boden erhoben wird (bei Erwerb durch nahe Angehörige 2%, sonst 3,5% des Wertes).
Die Erwerbsvorgänge (Kaufverträge) sind dem örtlichen zuständigen Finanzamt für
Gebühren und Verkehrssteuern binnen 1 Monat anzuzeigen. Steuerschuldner
gegenüber dem Finanzamt sind alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen,
Vereinbarungen über die Entrichtung der GrESt wirken nur im Innenverhältnis
zwischen den Vertragsparteien. Die Entrichtung der GrESt wird mit der »
Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) bestätigt, die für die Eintragung des
Grunderwerbes im Grundbuch erforderlich ist.
Grundsteuer
Vom inländischen Grundbesitz laufend zu entrichtende Gemeindesteuer.
Landesgesetzliche Regelungen sehen für bestimmte Wohnungsneubauten eine
zeitliche Grundsteuerbefreiung für höchstens 20 Jahre vor, die jeweils bei der
Gemeinde zu beantragen ist.
Hypothek
Ein Pfandrecht
an einer Liegenschaft wird Hypothek oder Grundpfand genannt (§ 448 ABGB). Sie
dient zur Sicherstellung einer Forderung des Hypothekargläubigers gegen den
Liegenschaftseigentümer (z.B. aus einem Darlehensvertrag). Im » Grundbuch wird
die Hypothek im Lastenblatt der betreffenden Grundbuchseinlage eingetragen.
Zusätzlich zur Hauptforderung können auch Nebenforderungen (Zinsen, Verzugs-und
Zinseszinsen, Rechtsanwaltskosten, Exekutionskosten etc.) durch eine
Nebengebührensicherstellung (Nebengebührenkaution) sichergestellt werden. Bei
einer Höchstbetragshypothek (Kredithypothek) wird nur ein Hcöhstbetrag
angegeben, in dem auch Zinsen und Nebengebühren Deckung finden müssen. Im Rahmen
dieses Höchstbetrages können gewährte und zu gewährende Kredite aller Art,
jedoch keine Darlehen, sichergestellt werden. Das Pfandrecht kann für dieselbe
Forderung ungeteilt auf zwei oder mehrere Grundbuchskörper (Einlagen)
eingetragen werden. Eine Einlage wird als Haupteinlage, die übrigen werden als
Nebeneinlagen bezeichnet. Davon unabhängig haftet jede Liegenschaft für die
ganze Forderung des Gläubigers (Simultanhypothek). Soll eine mit einer Hypothek
belastete Liegenschaft übertragen, die Hypothek aber nicht vom Erwerber
übernommen werden, so hat der Verkäufer für die Lastenfreistellung zu sorgen und
dem Käufer die für die Löschung der Hypothek erforderliche Urkunde
(Löschungsquittung) zur Verfügung zu stellen.
Kaution
Sicherstellung (z.B. durch einen Barbetrag oder ein Sparbuch) eines
Vertragsteiles für den Fall der Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen durch
den anderen Vertragsteil (z.B. bei Mietverträgen Stellung einer Kaution durch
den Mieter zur Deckung allfälliger Mietzinsrückstände oder Beschädigungen des
Mietgegenstandes bzw. Inventars).
Kollaudierung »
Benützungsbewilligung.
Konventionalstrafe
Vergütungsbetrag, der für den Fall der Nichteinhaltung eines Vertrages
vereinbart werden kann.
Leasingvertrag
Entgeltliche
Überlassung des Gebrauches von beweglichen oder unbeweglichen Gütern auf Zeit
verbunden mit einer Option, die im Regelfall dem Leasingnehmer nach Ablauf der
Vertragsdauer eine Verlängerung des Leasingvertrages oder den Kauf des
Leasinggutes einräumt. Der Leasingvertrag ist im österreichischen Recht nicht
als eigener Vertragstypus geregelt, nach der Judikatur enthält er Elemente des
Miet-und des Kaufvertrages. Es gibt nach Art des Leasinggutes (bewegliche oder
unbewegliche Güter) und dem Zweckdes Leasinggeschäftes (kurzfristiger Bedarf,
Finanzierungsinstrument, steuerliche Überlegungen) verschiedene Formen.
Leibrentenvertrag
Beim Leibrentenvertrag (§ 1284 ff ABGB)
ist für eine vorweg erbrachte einmalige Leistung (z.B. Übertragung des Eigentums
an einem Grundstück) eine Dauerleistung (Rente) auf Lebenszeit einer bestimmten
Person zu erbringen. Die Dauer der Leibrente kann von der Lebensdauer des einen
oder anderen Vertragsteiles oder auch einer dritten Person abhängen. Der
häufigste Fall ist die Leibrente auf Lebensdauer desEmpfängers. Der Leibrente
ähnlich ist das Ausgedinge, dem zumeist ein bäuerlicher Übergabsvertrag zugrunde
liegt und bei dem die Versorgung des früheren Eigentümers der bäuerlichen
Liegenschaft im Vordergrund steht. Leibrente und Ausgedinge können
einschließlich der » Wertsicherungsklausel als » Reallast verbüchert werden.
Löschungsquittung » Hypothek.
Mietverträge
Mietverträge sind Bestandverträge. Hauptmietverträge über Wohnungen,
Geschäftsräume etc. werden zwischen dem Eigentümer oder dem Fruchtnießer einer
Liegenschaft bzw. dem Wohnungseigentümer und dem Mieter abgeschlossen.
Untermietverträge über Wohnungen oder Geschäftsräume werden zwischen dem
Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen.
Mietzins
Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter für die Überlassung des
Mietgegenstandes (im Regelfall monatlich im vorhinein) zu entrichten hat. Er
besteht aus dem Hauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten und öffentlichen
Abgaben, den anteiligen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen wie z.B. Lift oder
Zentralheizung, einem allfälligen Entgelt für mitvermietete
Einrichtungsgegenstände sowie der vom Mietzins zu entrichtenden Umsatzsteuer.
Der Gesamtmietzins wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.
Parzellierung
Die Parzellierung oder Grundabteilung ist jede
Veränderung des Gutsbestandes eines Grundbuchskörpers (siehe » Grundbuch) durch
Zu-oder Abschreibung von Grundstücken oder Grundstücksteilen, also jede
Verkleinerung oder Vergrößerung. Sie bedarf insbesondere bei der Schaffung oder
Veränderung vonBauplätzen der Bewilligung der Baubehörde, die für die
Durchführung der Änderung im Grundbuch erforderlich ist.
Provision
Die Provision ist das Entgelt des Immobilienmaklers für
seine Vermittlungstätigkeit. Die Provision ist verdient und fällig mit dem durch
die Tätigkeit des Immobilienmaklers bewirkten Zustandekommen des
Rechtsgeschäftes (Willenseinigung).
Rangordnung »
Anmerkung der Rangordnung.
Rangprinzip
Das
Rang-oder Prioritätsprinzip besagt, daß sich die Rangordnung einer Eintragung im
» Grundbuch nach dem Zeitpunkt richtet, in dem die Eingabe beim
Grundbuchsgericht eingelangt ist (§§ 438, 440 ABGB, § 29 Grundbuchsgesetz). Es
gilt der alte Grundsatz "Früher an Zeit, stärker an Recht“. Zur Wahrung des
Rangprinzipes hat das Gericht einlangende Grundbuchseingaben mit einem
Einlaufstempel zu versehen, der neben dem Datum auch die Uhrzeit enthält. Die
Eingaben werden im "Tagebuch“ (Verzeichnis der eingelangten Eingaben)
eingetragen und mit einer Tagebuchzahl (TZ) versehen, die in der entsprechenden
Grundbuchseinlage ersichtlich gemacht wird ("Plombe“). Durch die Plombe ist
erkennbar, daß ein Grundbuchsgesuch anhängig ist. Rangvorbehalt Bei der Löschung
eines Pfandrechtes (Hypothek) kann der Grundstückseigentümer durch Anmerkung des
Rangvorbehaltes im Grundbuch erwirken, daß ihm die Eintragung einer neuen
Hypothek im Rang und bis zur Höhe der gelöschten Hypothek binnen drei Jahren
nach der Bewilligung der Anmerkung vorbehalten bleibt. Dieser Vorbehalt ist bei
Eigentumswechsel auch zugunsten des neuen Eigentümers wirksam (§ 58
Grundbuchsgesetz).
Schutzzonen
Im Bebauungsplan
einer Gemeinde ausgewiesene Gebiete, in denen Veränderungen, die das örtliche
Stadtbild oder den Stil eines Gebäudes beeinflussen, nur auf Grund einer
Baubewilligung durchgeführt werden dürfen. In den Wiener Schutzzonen darf der
Verwendungszweck von Wohnräumen nicht geändert werden, es sind lediglich in
Verbindung mit dem Wohnzweck Tätigkeiten gestattet, die üblicherweise in
Wohnungen ausgeübt werde. Dachgeschoßausbauten in Wohnhäusern sind nur für
Wohnzwecke zulässig.
Servitut
»
Dienstbarkeit.
Spekulationsgewinn
Wird eine im
Privatvermögen stehende bebaute oder unbebaute Liegenschaft innerhalb von 10
Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) verkauft, so
unterliegt der "Spekulationsgewinn“ beim Verkäufer der Einkommensbesteuerung.
Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der (um die Veräußerungskosten
verminderte) Verkaufserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich
Instandsetzungs-und Herstellungsaufwendungen und abzüglich steuerfreier
Subventionen) gegenüberzustellen. In bestimmten Fällen (steuerliche Absetzung
von Verbesserungsaufwendungen wie z.B. Lifteinbau in Teilbeträgen innerhalb von
10 Jahren ab der Anschaffung) verlängert sich die Spekulationsfrist von 10
Jahren auf 15 Jahre. Hat der Verkäufer selbst die Liegenschaft unentgeltlich
(z.B. durch Schenkung oder Erbschaft) erworben, so wird die Spekulationsfrist ab
dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger berechnet. In diesem
Fall wird die Spekulationssteuer auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete
Erbschaft-oder Schenkungssteuer ermäßigt. Bei Verkauf von unbebautem Grund und
Boden vermindert sich der Spekulationsgewinn nach Ablauf von 5 Jahren seit der
Anschaffung jährlich um 10%. Bei selbsthergestellten Gebäuden unterliegt der auf
den Wert des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der
Besteuerung. Von der Besteuerung ausgenommen sind Einkünfte aus der Veräußerung
von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Verkäufer
seit der Anschaffung, mindestens aber seit 2 Jahren, als Hauptwohnsitz gedient
haben.
Substandardwohnung
Wohnung, bei welcher sich
WC und/oder Wasserentnahme außerhalb des Wohnungsverbandes befindet (Kategorie D
gemäß § 16 Abs. 2 Mietrechtsgesetz).
Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB)
Bescheinigung des Finanzamtes
über die Entrichtung von Steuern (» Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer,
Schenkungssteuer; Einkommen-und Vermögensteuer bei Veräußerung einer
inländischen Liegenschaft durch einen Ausländer).
Vadium
Das Vadium ist eine vor der Zwangsversteigerung von Liegenschaften von den
Bietern zu leistende Sicherheit, im allgemeinen mindestens 10% des Schätzwertes.
Es ist in Bargeld, bestimmten inländischen Wertpapieren und Sparbüchern bei
Gericht zu erlegen und wird auf die vom Meistbietenden zu erbringenden
Leistungen angerechnet. Den übrigen nicht zum Zug gekommenen Bietern wird der
Erlag am Schluß des Versteigerungstermines zurückgestellt.
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei Veräußerung
einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Die
besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben
bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.
Vinkulierung
Bei Versicherungsverträgen: Vereinbarung,
wonach im Versicherungsfall (z.B. Zerstörung des versicherten Gebäudes durch
Feuer) die Leistung des Versicherers auf einen Dritten (z.B. Darlehensgläubiger
des versicherten Gebäudeeigentümers) übergeht.
Vorkaufsrecht
Ist ein Grundstück durch ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff ABGB) belastet, so hat
der Eigentümer dem Berechtigten das Grundstück anzubieten, wenn er einen Verkauf
an einen Dritten beabsichtigt. Durch die Eintragung im Grundbuch wirkt es
gegenüber dem jeweiligen Eigentümer. Bei unbeweglichen Sachen muß der
Vorkaufsberechtigte binnen 30 Tagen erklären, ob er von seinem Recht Gebrauch
macht oder nicht. Bei Ausübung seiner Rechtes muß er den vollen Kaufpreis
bezahlen, der von einem Dritten verbindlich geboten wird und alle
Nebenbedingungen erfüllen. Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden
anläßlich einer Enteignung, einer Zwangsversteigerung, eines Tausches oder einer
Belastung. Das Vorkaufsrecht kann durch Vertrag oder Gesetz begründet sein
(Bodenbeschaffungsgesetz). Der übergangene Vorkaufsberechtigte hat Anspruch auf
Schadenersatz. Bei einem verbücherten Vorkaufsrecht darf das Eigentumsrecht
eines Dritten nur im Grundbuch einverleibt werden, wenn die Zustimmung des
Vorkaufsberechtigten oder eine Urkunde beigebracht wird, wonach die Liegenschaft
dem Berechtigten vergeblich zum Kauf angeboten wurde.
Vorvertrag
Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung, künftig einen Vertrag
(Hauptvertrag) zu schließen, dessen wesentliche Punkte im Vorvertrag
festgehalten sind. Kommt der Hauptvertrag nicht zu dem im Vorvertrag
vereinbarten Zeitpunkt zustande, so muß binnen Jahresfrist auf Abschluß des
Hauptvertrages geklagt werden, widrigenfalls das Recht erloschen ist. Der
Abschluß des Hauptvertrages kann dann nicht erzwungen werden, wenn sich einer
der Vertragspartner erfolgreich auf veränderte Umstände bzw. den Wegfall der
Geschäftsgrundlage beruft. Gründe für die Berufung auf die sogenannte
"Umstandsklausel“ (Clausula rebus sic stantibus, d.h. unveränderte Wirksamkeit
des Vertrages nur unter gleichbleibendenVerhältnissen) können z.B. grundlegende
gesetzliche oder wirtschaftliche Änderungen sein.
Wiederkaufsrecht
Das Wiederkaufsrecht ist das dem Verkäufer
eingeräumte Recht, eine verkaufte Sache wieder zurückzukaufen. Es kann nur an
unbeweglichen Sachen (Liegenschaften) vereinbart werden und wirkt nur auf
Lebenszeit des Verkäufers. Wenn es im Grundbuch eingetragen ist, verpflichtet es
den jeweiligen Eigentümer (§§ 1068 ff ABGB).
Wohnrecht
Das Wohnrecht (» Dienstbarkeit der Wohnung, § 521 ABGB) ist ein vom
Eigentümer eingeräumtes Recht zur persönlichen Benützung (im Gegensatz zum
Fruchtgenußrecht nicht auch zur Vermietung) einer Wohnung und kann als
Dienstbarkeit (Servitut) im Grundbuch eingetragen werden. Die Instandhaltung der
Wohnung obliegt dem Eigentümer.
Wohnungseigentum
Besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, im
Wohnungseigentumsgesetz (WEG 1975) geregelt. Mit dem Miteigentumsanteil
(Mindestanteil) ist das Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung oder sonstige
selbständige Räumlichkeit (Büro, Geschäftslokal) ausschließlich zu nutzen und
darüber allein zu verfügen. Mit den Räumlichkeiten kann auch Zubehör
(Abstellplatz, Hausgarten) verbunden sein. Die Nutzung der allgemeinen Teile der
Liegenschaft und des Hauses steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu,
Sondernutzungen durch einzelne Wohnungseigentümer bedürfen der Zustimmung der
übrigen Miteigentümer. Zur Begründung des Wohnungseigentums muß eine
Nutzwertfestsetzung (früher: Parifizierung) vorliegen. Die Nutzwerte werden nach
der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte mit Zu-oder Abschlägen für
werterhöhende oder wertmindernde Umstände (Ausstattung, Zubehör, Stockwerkslage
etc.) ermittelt. Die Mindestanteile müssen dem Verhältnis der Nutzwerte
entsprechen. Der Mindestanteil ist die "kleinste Einheit“, an der kein weiteres
Teileigentum begründet werden kann. Die einzige Ausnahme ist das gemeinsame
Wohnungseigentum von Ehegatten je an der Hälfte des Mindestanteils.
Wohnungseigentum wird durch den Abschluß von Wohnungseigentums-und
Kaufverträgen und durch Einverleibung im Grundbuch erworben.
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